Immobilienlexikon

S

Sachwert

Der Wert eines bebauten Grundstücks, der sich aus der Summe von Bodenwert und Bauwert ergibt. Der Sachwert ist bei selbst genutzten Immobilien der für die Beleihung maßgebende Wert

Schiedsgutachtervertrag

Sehr häufig findet sich in Bauverträgen eine so genannte Schiedsgutachtenklausel. Darin einigen sich die Parteien auf einen Schiedsgutachter, der im Falle von Streitigkeiten einzelne Tatsachen feststellen soll. Der Schiedsgutachter soll also nicht anstelle des Gerichts den Streit entscheiden. Er prüft vielmehr bestimmte, in einem Streit erhebliche Tatsachen (zum Beispiel: ob ein bestimmter Baumangel vorliegt). Die Besonderheit besteht dann darin, dass die Feststellungen des Schiedsgutachters in einem späteren Gerichtsverfahren für die Parteien und das Gericht bindend sind. Auf diese Weise lassen sich in der Praxis viele zeit- und kostenaufwendige Bauprozesse vermeiden.

Schlüsselfertiges Bauen

Verspricht ein Bauunternehmer oder Architekt dem Bauherrn die schlüsselfertige Errichtung eines Gebäudes, so ist hierfür die Vereinbarung eines Festpreises charakteristisch. Typisch ist die schlüsselfertige Herstellung für den Bauträger, welcher neben der Errichtung des Gebäudes auch noch die Übertragung des Grundstückes schuldet.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden.
Nach den gesetzlichen Vorschriften ist hierfür der Vermieter zuständig. Die Durchführung und Kostentragung von Schönheitsreparaturen dürfen jedoch vom Vermieter auf den Mieter im Mietvertrag abgewälzt werden. Angemessene Zeiträume, nach deren Ablauf Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, sollten im Mietvertrag vereinbart werden. Allgemein wird von folgenden Zeitintervallen ausgegangen: Küche, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre sowie in Nebenräume alle 7 Jahre. Allerdings sind vertraglichen Vereinbarungen in Formularmietverträgen und anderen vorformulierten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen Grenzen gesetzt. So darf beispielsweise nicht verlangt werden, dass der Mieter – unabhängig vom Zustand der Räume – bei Auszug alle Schönheitsreparaturen durchführen lassen muss.
Die Mietrechtssreform 2001 hat für keine klarstellenden Regelungen gesorgt, so dass es hier weitgehend beim „Richterrecht“ verbleibt.

Schufa

Schufa ist die Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Kredit- bzw. Darlehensverträge beinhalten in der Regel die sogenannte Schufa-Klausel. Dadurch ist das finanzierende Kreditinstitut berechtigt, von der Schufa Auskünfte über den Kreditnehmer und die Aufnahme und Abwicklung von Krediten zu erhalten. Das Kreditinstitut kann seinerseits verpflichtet sein, der Schufa Auskünfte über die eigene Kreditvergabe zu erteilen.

Schwarzbau

Unter einem Schwarzbau versteht man die Durchführung eines Bauvorhabens ohne Genehmigung der Baubehörde. Erlangt die Behörde Kenntnis von einem Schwarzbau, stehen ihr gegen den Bauherrn eine Reihe von Maßnahmen zur Verfügung. Neben erheblichen Bußgeldern sind die Stillegung der Baustelle, eine Nutzungsuntersagung oder auch eine Abbruchverfügung möglich.

Selbstnutzung

Selbstnutzung ist die Nutzung eigener Räume. Bei Wohnobjekten ist Selbstnutzung im Bereich der Eigenheimzulage eine wichtige Förderungsvoraussetzung. Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt hier neben der Selbstnutzung auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige wie z.B. an den geschiedenen Ehegatten, Kinder, Eltern oder Geschwister. Auch für solche Objekte kann der Eigentümer die Eigenheimzulage erhalten.

Sicherheitsleistung (Zwangsversteigerung)

Unmittelbar nach Abgabe eines Gebotes wird der Bieter in der Zwangsversteigerung vom Rechtspfleger aufgefordert, sich auszuweisen und 10% seines Gebotes als Sicherheitsleistung zu hinterlegen. Der Gesetzgeber lässt hier sowohl Bargeld als auch einen Barscheck zu, der allerdings von der Landeszentralbank beglaubigt sein muss. Sinn dieser Maßnahme ist, dass der Bieter die Ernsthaftigkeit seiner Absichten dadurch dokumentiert. Er verliert diesen Betrag, falls er nach erfolgtem Zuschlag die Restsumme nicht beibringen kann. Erhält ein anderer Bieter den Zuschlag, so bekommt der erste Interessent nach Beendigung des Termins seine Sicherheitsleistung zurück.

Sicherungshypothek

Durch eine solche Hypothek sollen bestimmte Forderungen eines Gläubigers abgesichert werden. Zum Beweis der Forderung reicht der Eintrag der Sicherungshypothek im Grundbuch nicht aus. Der Gläubiger muss seine Forderung vielmehr auf andere Art und Weise – beispielsweise durch die Vorlage eines Schuldscheines – beweisen.

Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Sondereigentums.
Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG).
Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum bzw. die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Sondereigentum ist für den Gebrauch und Nutzung aber auch für Instandhaltung und Instandsetzung und somit auch für die Kostentragung von Bedeutung, weil jeder Wohnungseigentümer für sein Sondereigentum selbst aufzukommen hat.
Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen bezeichnet, die als Vereinbarung abweichend von den gesetzlichen Regelungen bzw. entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG).
Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Eigentümerwechsels.

Sondernutzungsrecht

Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also insbesondere bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum – nur – ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu und zwar völlig unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.
Da in der Praxis allerdings das Bedürfnis besteht, insbesondere an Grundstücksflächen wie an ebenerdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz.-Stellplätzen einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungs- und Gebrauchsrecht einzuräumen, kann das grundsätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG) in der Weise beschränkt werden, dass einzelnen oder mehreren Eigentümern ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind.
Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und die damit verbundene Kostentragungspflicht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Sonderumlage (Wohnungseigentum)

Sonderumlagen sind Zahlungen der Wohnungseigentümer, die auf einer Eigentümerversammlung aus besonderem Anlass beschlossen wurden.
So kann sich für den Wohnungseigentümer die Pflicht zur Leistung zusätzlicher Sonderumlagen ergeben, z.B. wenn unvorhergesehene lnstandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, die durch die Instandhaltungsrückstellung nicht gedeckt sind. Dies ist der Regelfall für Sonderumlagen.

Sozialer Wohnungsbau

Der Soziale Wohnungsbau stellt ein besonderes Segment der Wohnungswirtschaft dar, bei dem der Staat zusätzliche öffentliche Mittel gewährt. Während des zeitlichen Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes, das mit Wirkung vom 1. Januar 2002 (bzw. – optional 1. Januar 2003) durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst wurde, war es das Ziel, die Versorgung breiter Schichten des Volkes mit Wohnraum zu tragbaren Bedingungen sicherzustellen. Um öffentliche Mittel bewilligt zu bekommen, mussten bestimmte gesetzlich definierte Standards eingehalten werden. Bestimmte Wohnflächengrenzen durften nicht überschritten werden und die Mietbelastung durfte nicht über die Bewilligungsmiete hinausgehen. Für die damals geförderten Wohnungen gilt auch noch heute, dass sie nur Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein überlassen werden dürfen. Mieterhöhungen bei solchen Wohnungen (durch einseitige Mieterhöhungserklärung) sind nach wie vor durch die Kostenmiete beschränkt. Altes Recht wirkt hier fort. Die Einhaltung der Vorschriften wird überwacht. Einen Rechtsanspruch auf eine Sozialwohnung gibt es nicht. Makler dürfen bei Vermittlung von Sozialwohnungen vom Mieter keine Provision fordern, wohl aber vom Vermieter.
Die Berechtigung zum Bezug einer Sozialbauwohnung, die im 1. Förderweg gefördert wurde, ist davon abhängig, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden (Alleinstehende 11.760 Euro, 2 Personenhaushalt 17.077 Euro und jede weitere Person 4.090 Euro.
Beim 2. Förderweg ist eine Überschreitung dieser Einkommensgrenzen bis 60% zulässig. Auch die Höchstwohnflächen dürfen um 20% überschritten werden. Der 2. Förderweg spielt heute keine Rolle mehr.
Der 3. Förderweg bestand in einer vereinbarten Förderung. Vereinbart wurden Art und Umfang der finanziellen Förderung, Zweckbestimmung und Belegungsbindung (nicht nach dem Wohnungsbindungsgesetz), Beachtung der Einkommensgrenzen sowie Höhe der Anfangsmieten und Mieterhöhungen, die dann später in die Vergleichsmiete einmünden soll.
Nicht in allen Bundesländern gibt es diese Art der Förderung. Wesentliche Elemente dieses Förderweges wurden in das neue Fördersystem des Wohnraumfördergesetzes übernommen. Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus wurden aber auch (selbst genutzte) Eigenheime und Eigentumswohnungen gefördert. Auch hier war Voraussetzung für den Erwerb, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten wurden. Neben Wohnbaudarlehen wurden häufig auch noch Familienzusatzdarlehen gewährt. Neben die Förderung mit Baudarlehen tritt auch heute noch die Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz.
Am 1. Januar 2002 ist das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft getreten, das für den Sozialen Wohnungsbau eine Zäsur bedeutet. Manche Bundesländer – wie Bayern – machten von der Möglichkeit Gebrauch, das Wohnraumförderungsgesetz erst am 1.1.2003 in Kraft treten zu lassen. Es wird nicht mehr auf die Förderung breiter Schichten der Bevölkerung, sondern nur noch auf bedürftige Haushalte abgestellt, die sich am Markt nicht selbst versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Außerdem wird jetzt auch der Wohnungsbestand und der Erwerb von bestehenden Wohnungen in die Förderung mit einbezogen werden.

Staffelmiete

Eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt. Die jeweilige Mietstaffel muss bei Wohnraummietverträgen mindestens 1 Jahr unverändert gelten. Die Staffelvereinbarung darf maximal 10 Jahre betragen. Bei Gewerberaummietverträgen gibt es solche Beschränkungen nicht. Staffelmieten können auch in unbefristeten Mietverträgen vereinbart sein.

Stimmrecht (Wohnungseigentümerversammlung)

Das Stimmrecht ist die Berechtigung jedes Wohnungseigentümers, an der Beschlussfassung auf Versammlungen der Wohnungseigentümer mitzuwirken.
Nach dem WEG hat jeder Eigentümer eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe seiner Miteigentumsanteile und die Zahl der Wohnungen, die ihm gehören („Kopfprinzip“). Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Regelungen über das Stimmrecht enthalten und zwar:
- Stimmrecht nach Realprinzip:
Für jedes Wohnungs- und Teileigentum wird eine Stimme gewährt, (auch Objektprinzip genannt).
- Stimmrecht nach Wertprinzip:
Abgestellt wird hier auf die Größe der Miteigentumsanteile. Allerdings kann sich durch dieses Stimmrecht in der Praxis das Problem einer Stimmenmajorisierung (Stimmrechtshäufung) durch einen Mehrheitseigentümer ergeben. Die Stimmenmajorisierung darf nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt werden.
Das Stimmrecht ist kein höchstpersönliches Recht. Der Wohnungseigentümer kann einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen. Bei der Abstimmung über einen Beschlussgegenstand hat der Wohnungseigentümer drei Möglichkeiten. Er kann mit Ja oder Nein stimmen oder sich der Stimme enthalten. Bei Stimmenthaltung verzichtet er auf seine Einflussnahme auf das Ergebnis. Stimmenthaltungen sind keine Neinstimmen, so dass nur das Verhältnis der Ja- zu den Neinstimmen zählt.

Substanzwert

Er beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie auf Grund ihrer Beschaffenheit. Der Substanzwert wird bei der Berechnung des Verkehrswertes berücksichtigt.