Immobilienlexikon

H

Hammergrundstück

ist ein Grundstück, bei dem der hinten wohnende Nachbar (nutzt praktisch die Fläche wie beim echten Hammerkopf) keine eigene Zufahrt hat und darauf angewiesen ist, über das vordere Grundstück laufen und fahren zu müssen (praktisch wie beim echten Hammerstiel). Im Baulastenverzeichnis bzw. Grundbuch ist dann dieses Wegerecht als Nutzungsbeschränkung für den Eigentümer der vorderen Grundstücks eingetragen.

Hammerschlags- und Leiterrecht

Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist in vielen Bundesländern in den Nachbarrechtsgesetzen geregelt. Danach muss der Eigentümer oder Besitzer eines Grundstückes es dulden, dass der Grundstücksnachbar das Grundstück zur Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltsarbeiten an seinem Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen betritt. Dieses Recht steht sowohl dem Eigentümer, als auch dem Nutzungsberechtigten (z.B. Mieter, Nießbraucher) des Nachbargrundstückes zu. Es ist so schonend wie möglich auszuüben.
Damit darf der Nachbar seine Hecke auch von „der anderen Seite aus“ beschneiden., wenn dies anders nicht geht.

Hausgeld

Hausgelder sind Zahlungen (Vorschüsse) an den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, damit dieser die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere die Betriebskosten (mit Ausnahme der Grundsteuer) sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der Verwaltung sowie des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums bezahlt. Die Höhe der regelmäßigen Zahlung richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer. Es können jedoch andere Verteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Manchmal wird das Hausgeld auch als Wohngeld bezeichnet. Die Abrechnung erfolgt jährlich.

Hausordnung

Die Hausordnung enthält objektbezogene Regeln für ein gedeihliches Zusammenleben der Bewohner und steckt die Grenzen für die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen durch Bewohner und Gäste der Bewohner ab. Typische Regelungsinhalte sind Einhaltung von Ruhezeiten, Lüftung und Heizung der Räume, Benutzung von Wascheinrichtungen, Regelungen für die Tierhaltung usw.

Hausverwalter

Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des Objektbetreuers). Bei den Leistungsbereichen ist nach dem Boorberg-Standard zu unterscheiden zwischen

1. regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt
2. zustimmungsabhängigen Leistungen und
3. besonderen Verwaltungsleistungen

Die unter 1. und 2. zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zum regulären Leistungsbereich zählen auf dem kaufmännischen Sektor das Vermietungsmanagement und die Pflege der Mietverhältnisse, das objektbezogene Rechnungswesen und Zahlungsverkehr, Versicherungswesen, Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage.
Zum technischen Leistungsbereich gehört die Inspektion, Wartung Instandsetzung und Instandhaltung, Abnahme und Handwerkerleistungen, sachliche Rechnungsprüfung. Zustimmungsabhängig ist in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen ab einem zu bestimmenden Volumen.
Gegen gesonderte Gebühr werden vom Hausverwalter u.a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, Vorbereitung Überwachung und Finanzierung von Um- und Ausbauten Modernisierungen und großen Instandhaltungsmaßnahmen übernommen. Die Verwaltergebühr wird in der Regel als %-Satz der Mieteinnahmen vereinbart. (Schwankungsbereich zwischen 2,5% und 8% je nach Größe und Mietniveau.

Heimfallanspruch

vgl.• Erbbaurecht
In Erbbauverträgen werden Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des Erbbauberechtigten (etwa Nichtzahlung des vereinbarten Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum). Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, ist an den Erbbauberechtigten zur Abgeltung des Restwerts des Erbbaurechts eine „angemessene“ Vergütung zu bezahlen. Darüber kann bereits im Erbbauvertrag eine Vereinbarung getroffen werden. Dient das Erbbaurecht den Wohnbedürfnissen minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Vergütung mindesten 2/3 des Verkehrswertes des Erbbaurechts betragen.

-Dauerwohnrecht
Nach § 36 WEG kann auch als Inhalt eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ein Heimfallanspruch zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer vereinbart werden, wenn bestimmte, im Vertrag genannte Voraussetzungen, zum Beispiel auch Pflichtverletzungen durch den Berechtigten, eintreten.
Hierzu gehören auch Regelungen über eine Entschädigung an den Berechtigten, wenn vom Heimfallanspruch Gebrauch gemacht wird.
Heiz- und Warmwasserkosten
Heizkosten und Warmwasserkosten zählen zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung) schreibt zwingend vor, dass 50% bis 70% der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch zu verteilen sind.
Der restliche Anteil wird nach Wohn- und Nutzfläche oder umbautem Raum umgelegt. Es kann sich dabei auch nur um die beheizbare Wohnfläche oder den beheizbaren umbauten Raum handeln.

Herstellungskosten

Herstellungskosten hat, wer als Bauherr ein Gebäude errichtet. Zu den Herstellungskosten zählen:
- Grundstückskosten (bei zeitnahem Erwerb)
- Baukosten
- Baunebenkosten
- Aufwendungen für Außenanlagen.

HOAI

Abkürzung für die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Frage, welche Vergütung der Bauherr dem Architekten für dessen Leistung schuldet. Soweit keine andere schriftliche Vereinbarung bei Abschluss des Architektenvertrags getroffen wird, gilt grundsätzlich das jeweilige Mindesthonorar der HOAI als vereinbart. Im Bauträgervertrag und beim Kauf von Eigentumswohnungen wird der Zeitpunkt des Gefahrenübergangs meist im Vertrag festgelegt.

Hypothek

Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute überwiegende verwendete Grundschuld gelten.
Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit streng akzessorisch. Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Das „Accessoir“ ist die Forderung. Ohne sie kann die Hypothek nicht entstehen. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische Personen sein.
Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt – falls dies nicht ausgeschlossen wird – einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel der Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.
Damit ist die Buchhypothek (Buchgrundschuld) der Regelfall. Die Vorteile des Hypothekenbriefes hat man darin gesehen, dass er in einem schriftlichen Vertrag als Sicherheit an Dritte abgetreten werden konnte, ohne dass dies zu Änderungen im Grundbuch führt. Da heute Privatpersonen als Hypothekengläubiger keine Rolle mehr spielen, ist der Vorteil dieses Briefes weitgehend wertlos.
Der Normalfall der Hypothek ist die Verkehrshypothek. Es gibt jedoch viele weitere Ausgestaltungsformen. Hierzu zählen die Sicherungshypothek mit den Unterformen der Arresthypothek, der Bauhandwerkersicherungshypothek, der Höchstbetragshypothek und die Zwangshypothek.
Diese kann für mehrere Forderungen verschiedener Gläubiger bestellt werden. Sie ist immer eine Buchhypothek. Solange die Forderung noch nicht endgültig festgestellt ist, gilt die Höchstbetragshypothek als vorläufige Eigentümergrundschuld. Bei der Arresthypothek wird der Geldbetrag als Höchstbetrag eingetragen, durch dessen Hinterlegung die Vollziehung des Arrestes gehemmt wird.
Bei der Zwangshypothek handelt es sich um eine Sicherungshypothek. Grundsätzlich muss aber jede Hypothek vom Eigentümer bewilligt werden. Diese Bewilligung wird bei der Zwangshypothek ersetzt durch einen vollstreckbaren zugestellten Schuldtitel.
Wenn einmal ein Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss es auch die Möglichkeit geben, diese Hypothek wieder zu löschen. Grundsätzlich würde eine formlose Erklärung des Gläubigers ausreichen, damit die Hypothek gelöscht werden kann. Die Grundbuchordnung verlangt dazu, dass diese Erklärung des Gläubigers zumindest notariell beglaubigt ist und dass der Grundstückseigentümer ebenfalls in beglaubigter Form der Löschung zustimmt.
Ist die Hypothek, z.B. von einem Dritten gepfändet, so muss auch noch dieser in beglaubigter Form der Löschung zustimmen. Gibt es keine besondere Vereinbarung, wer die Kosten der Löschung tragen soll, so sind diese vom Eigentümer zu tragen.