Immobilienlexikon

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Überbau

Überschreitung der Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Nach § 912 BGB hat der Grundstücksnachbar einen Überbau zu dulden, wenn dem Bauherrn dabei weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann („entschuldigter Überbau“). Dies gilt nicht, wenn der beeinträchtigte Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich im voraus zu bezahlende Rente verlangen und sie im Grundbuch des anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen.
Die Berechnung der Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues. Da spätere Wertsteigerungen des Grundstücks nicht die Rente erhöhen, ist in solchen Fällen stets zu raten, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Rente anzusetzen. Der BGH hat z.B. einen Zinssatz von 10% akzeptiert. Ein Überbau, bei dem die Baumaßnahme gegen geltendes Baurecht verstößt oder nicht den allgemein geltenden Regeln der Baukunst entspricht, braucht nicht geduldet zu werden.

Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubare Grundstücksfläche stellt den Teil eines Grundstücks dar, auf dem Gebäude errichtet werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen bestimmt. Man spricht in der Praxis von Baufenster. Ein geringfügiges Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen kann als Ausnahme zugelassen werden.
Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die über die Grundflächenzahl bestimmt wird. Die Festsetzungen von überbaubaren Flächen können dazu führen, dass nicht die ganze zulässige Grundfläche auf einem Grundstück baulich genutzt werden kann. Neben der überbaubaren Grundstücksfläche und der zulässigen Grundfläche sind u.a. auch Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlage und der Geschossflächenzahl (GFZ) bei der Beurteilung der Nutzbarkeit eines Grundstücks zu beachten.

Übertragung von Immobilien

Immobilien können bereits zu Lebzeiten als Schenkung an Verwandte oder andere Dritte übertragen werden. Bei Übertragung fällt insoweit keine Grunderwerbsteuer an, als sie nicht mit Auflagen verbunden ist. Eine solche Auflage besteht oft darin, dass sich der Übertragende ein Nießbrauch an dem Grundstück einräumen lässt (Vorbehaltsnießbrauch). Die Übertragung unterliegt der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die auf den Wert des Nießbrauchrechts entfallende Steuer kann gestundet werden.

Umbauter Raum

Der umbaute Raum wird in der DIN 277 in der Fassung von 1950 definiert. Er ist in m3 anzugeben. Unterschieden wird dabei zwischen voll anzurechnenden Räumen (der wesentliche Teil des Baukörpers), mit einem Drittel anzurechnenden Räumen (z.B. nicht ausgebautes Dachgeschoss) und Bauteile die nicht erfasst werden (z.B. Freitreppen mit mehr als drei Stufen, Brüstungen von Balkonen und begehbaren Dachflächen usw.
Der umbaute Raum spielt auch heute noch eine Rolle im Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, obwohl andere Bezugsgrundlagen (z.B. Normalherstellungskosten 2000) in den Vordergrund treten. Unterschiede gibt es auch gegenüber den Festlegungen in der DIN 277 in der Fassung von 1973 und der neuesten Fassung von 1987, in der der Begriff des umbauten Raumes nicht mehr verwendet, sondern durch den Begriff des siehe Bruttorauminhaltes (BRI) ersetzt wird.

Umlage (Mietrecht)

Unter Umlage im Mietrecht versteht man die neben der Grundmiete zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist.
Im Wohnungsmietrecht des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren Umlage und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen insgesamt 17 Positionen, die in der Betriebskostenverordnung (früher in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) aufgelistet sind.
Verteilungsmaßstab für die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden. Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Andererseits kann der Mieter ebenfalls Einwendungen gegen die Abrechnung nur innerhalb dieses Zeitraums geltend machen.
Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (2% der Betriebskosten).
Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen, die keine Betriebskosten i.S.d. der Betriebskostenverordnung sind, z.B. Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst.

Umschreibung

Die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung vom Finanzamt, die der Käufer eines Grundstücks erhält, nachdem die fällige Grunderwerbsteuer gezahlt oder sichergestellt ist. Auch bei nicht grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Unzulässige Fragen

Vor dem Abschluss des Mietvertrages informiert sich so mancher Vermieter mit Hilfe eines Selbstauskunft- Fragebogens oder auch durch persönliches Gespräch über die Verhältnisse des Mietinteressenten. Einige Fragen sind bei dieser Gelegenheit jedoch unzulässig.
Generell sind alle Fragen des Vermieters unzulässig, deren Beantwortung keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis haben kann. In manchen Fällen wiegt das Persönlichkeitsrecht des Mieters auch schwerer als das Informationsbedürfnis des Vermieters, so dass hier sogar unwahre Angaben gemacht werden dürfen (Klassischer Fall: "Sind Sie schwanger??").
Unzulässig sind Fragen nach:

- Krankheit oder Behinderung
- Staatsangehörigkeit des Ehepartners
- Kinderwunsch
- Mitgliedschaft im Mieterverein
- Vorstrafenregister
- Mitgliedschaft in Rechtsschutzversicherung
- Partei- oder Gewerkschaftsmitgliedschaft
- Politischen Ansichten
- Aufenthaltserlaubnis