Immobilienlexikon

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Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit an Räumen rechtlich selbständiges Alleineigentum als Wohnungseigentum (Sondereigentum an Wohnungen) oder als Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zugehörigen Räume nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Als abgeschlossen im Sinne des Gesetzes gelten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten dann, wenn sie baulich vollkommen gegenüber anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind. Die Zugänge vom Freien, vom Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen verschließbar sein.
Wohnungen müssen über Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (Keller- / Boden und / oder Abstellräume), die außerhalb der abgeschlossenen Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein.
Auch Balkone und Loggien gelten im Allgemeinen wegen ihrer räumlichen Umgrenzung als abgeschlossen. Ebenerdige Terrassen vor Erdgeschosswohnungen gelten dagegen nur dann als abgeschlossen, wenn sie direkt an die Wohnung anschließen und gegenüber der übrigen Grundstücksfläche vertikal durch eine Ummauerung abgegrenzt sind.
Stellplätze in einer (Tief-)Garage gelten als abgeschlossen, wenn sie durch Wände oder Geländer abgegrenzt oder auch dauerhaft markiert sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gleiche gilt für Stellplätze auf einem Garagenoberdeck. Kfz.-Stellplätzen im Freien und ebenso Carports gelten dagegen grundsätzlich nicht als abgeschlossen.
Die Abgeschlossenheit ist bei der notariellen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum durch eine von der zuständigen Baubehörde auszustellende Abgeschlossenheitsbescheinigung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen.

Abnahme und Abnahmeprotokoll

Nach § 640 BGB sind Sie als Bauherr zur Abnahme der vom Bauunternehmer beziehungsweise Handwerker erbrachten Leistungen verpflichtet, wenn diese vertragsgemäß ausgeführt wurden. Wurde ein VOB-Vertrag vereinbart, ergibt sich die Abnahmepflicht aus § 12 VOB/B. Weist die Bauleistung jedoch noch Mängel auf, besteht keine Pflicht des Bauherrn zur Abnahme. Nimmt der Bauherr jedoch die Bauleistung ohne Einschränkungen ab, bringt er damit zum Ausdruck, dass die Bauarbeiten vollständig und wie im Vertrag vereinbart erbracht wurden. Empfehlenswert ist eine so genannte förmliche Abnahme, bei welcher Bauherr und Bauunternehmer gemeinsam das Bauwerk begehen und hierüber ein Protokoll anfertigen. Stellt der Bauherr hierbei Mängel fest, sollte er die Abnahme verweigern und die Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten.

Abschreibung/AfA

Die Abschreibung ist ein Begriff des Rechnungswesens. Unter Abschreibung versteht man ein Verfahren, das für den Werteverzehr von abnutzbaren Anlagegegenständen entschädigen soll, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten auf einen gewissen Zeitraum verteilt werden können, und so den zu versteuernden Gewinn bzw. das zu versteuernde Einkommen schmälern.
Die AfA ist ein Begriff des Steuerrechts. Sie ist die Abkürzung für: Absetzung für Abnutzung. Mit der AfA setzt der Steuergesetzgeber Grenzen für Dauer und Umfang der steuerlich anerkannten Abschreibung. § 7 und § 10 Einkommensteuergesetz (EstG) geben Auskunft über AfA und Grundförderung.
Dies bedeutet, dass die Anschaffungskosten eines Gutes über die angenommene Nutzungsdauer verteilt werden.
Bei der Vermietung einer Immobilie können von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ohne Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten folgende steuerliche Abschreibungen vorgenommen werden:

Neubau:
degressive Abschreibung (wurde mit Beginn von 2006 abgeschafft)

für die ersten 10 Jahre 4 Prozent
für die weiteren 8 Jahre 2,5 Prozent
für die restlichen 32 Jahre 1,25 Prozent
Altbau:
lineare Abschreibung

für Objekte mit Fertigstellung:
vor 1925
40 Jahre 2,5 Prozent

nach 1925
50 Jahre 2 Prozent

Abstandsflächen

In den einzelnen Landesbauordnungen finden sich Regelungen über die einzuhaltenden Abstandsflächen. Nach diesen Abstandsflächenregelungen müssen die Gebäude einen gewissen Mindestabstand aufweisen. Auf diese Weise soll die Gefahr von Konflikten zwischen den Nachbarn gering gehalten werden. Die Abstandsflächenregelungen sind dann nicht einzuhalten, wenn eine Grenzbebauung nach planungsrechtlichen Vorschriften zulässig ist.
Akquise

Akquisition bezeichnet die Beschaffung von Aufträgen, in der Immobilienwirtschaft also den Immobilieneinkauf, mit dem Ziel, die ins Angebot aufgenommenen Objekte zu vermitteln. Zu unterscheiden ist zwischen passiver und aktiver Akquise, der sog. Kaltakquise. Die Begriffe lassen sich aus der Art der Beschaffung ableiten: Bei der passiven Akquise kommt der Immobilienverkäufer auf den Immobilienmakler zu, mit der Bitte sein Objekt am Markt zu platzieren und zu verkaufen. Geschieht die Kontaktaufnahme durch den Immobilienmakler, so ist das der aktive Akquisitionsweg. Durch die aktive Akquisition kann ein Immobilienmakler die Qualität seines Angebots erhöhen und Angebotsdefiziten vorbeugen. Als rechtliche Grundlage für die Entstehung des Lohnanspruchs bei der aktiven Akquisition dient der § 652 BGB.
Der Nachteil der aktiven Akquisition liegt darin, dass der potentielle Auftraggeber die Beauftragung eines Maklers möglicherweise bisher gar nicht erwogen hatte, Misstrauen gegenüber Maklern besitzt oder dass sich die Provisionsvorstellung negativ verfestigt hat. Zum anderen bewerben sich auch andere Makler um einen Auftrag, und so kann es sein, dass der potentielle Auftraggeber bereits einen anderen Makler beauftragt hat. Die Vorteile der aktiven Akquisition liegen in der Bereitschaft des Maklers, sich um den Kunden zu bemühen, ihn bestmöglich zu beraten und eventuell durch schnelle Reaktion Wettbewerbsvorteile zu erreichen.


Alleinauftrag

Alleinauftrag (auch Makler-Alleinauftrag oder Exklusivauftrag) ist eine besondere Art des Maklervertrages. Er ist nicht im BGB geregelt. Der Alleinauftrag verleiht dem Makler eine besondere Vertrauensposition gegenüber dem Auftraggeber. Entgegen dem gesetzlichen Recht wird der Makler durch den Alleinauftrag verpflichtet, zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden. Er bedarf der Schriftform. Eine Verkaufsverpflichtung des Auftraggebers ist mit dem Alleinauftrag nicht verbunden. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und qualifizierten Alleinauftrag.
- Einfacher Alleinauftrag: Beim einfachen Alleinauftrag genießt der Makler während der Auftragsdauer Konkurrenzschutz. Kein anderer Makler darf während der Auftragslaufzeit für den Auftraggeber tätig werden.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen und den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten hinzuzuziehen. Im Gegensatz zum einfachen Alleinauftrag darf die Verweisungs- oder Hinzuziehungsvereinbarung nicht im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, also nicht auf Maklervertragsformularen vereinbart werden.
Entgegen landläufiger Meinung sichert der qualifizierte Alleinauftrag, den ein Verkäufer erteilt, nicht vor einem Verlust einer etwaigen Käuferprovision. Auch wenn der Verkäufer seine Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht erfüllt, muss es dem Makler gelingen, mit dem in Aussicht genommenen Kaufinteressenten eine Provision zu vereinbaren. Verweigert der Käufer ein Provisionsversprechen, darf der Makler nicht versuchen, den sonst möglichen Verkauf „zu Fall“ bringen. Dies wäre ein Treueverstoß gegenüber dem Alleinauftraggeber und würde gegebenenfalls auch noch zur Verwirkung seines Provisionsanspruches diesem gegenüber führen.
Bei Alleinaufträgen ist grundsätzlich zu raten, die Provision ausschließlich mit dem Verkäufer zu vereinbaren, weil dem Makler nur auf diese Weise eine vollständige Markterschließung zugunsten des Auftraggebers gelingen kann.

Altlastengrundstück

Unter einem Altlastengrundstück oder einer Altlast versteht man ein verunreinigtes Grundstück. Die Belastung des Bodens kann nicht nur aus einer früheren Nutzung (zum Beispiel Produktionsbetrieb, Tankstelle etc.) herrühren, in vielen Fällen werden schädliche Rückstände auch von belasteten Nachbargrundstücken angeschwemmt. Da Sie als Grundstückseigentümer für die in der Regel sehr hohen Sanierungskosten auch dann haften, wenn Sie die Verschmutzung nicht verursacht haben, sollten Sie das Baugrundstück vor Unterzeichnung des Kaufvertrags genauestens überprüfen.

Altlastenkataster

geografische Karte, die alle Flächen im Gemeindegebiet markiert, die im begründeten Verdacht stehen, mit Chemikalien, Gewerbe- und Hausmüll oder Bauschutt verseucht zu sein. Im Bauamt fragen.

Anderkonto

Das Treuhandkonto eines Notars für die Verwahrung von Fremdgeldern, damit der Käufer von Haus- oder Wohnungseigentum eine möglichst große Sicherheit hat.

Anliegergebühren

Vor der Bebauung eines Grundstücks schreibt das Gesetz die Sicherstellung der Erschließung vor. Zuständig für die Errichtung von Erschließungsanlagen ist die Gemeinde, die dem Grundstückseigentümer einen Erschließungsbeitrag, auch Anliegergebühr genannt, in Rechnung stellt.

Annuität

Unter Annuität versteht man eine gleichbleibend hohe Jahresrate, die für ein Darlehen zu zahlen ist. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Durch die laufende Tilgung eines bestimmten festgesetzten Betrages reduziert sich der Restdarlehensbetrag. Dadurch verringern sich auch die zu zahlenden Zinsen; man spricht in diesem Zusammenhang von »Tilgung aus erspartem Zins«.
Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen, die ein Käufer hat, um Eigentum an einem bebauten oder unbebauten Grundstück zu erwerben. Dazu gehören u.a. der Kaufpreis einschließlich übernommener Belastungen, das Maklerhonorar einschließlich Mehrwertsteuer, Notargebühren für den Kaufvertrag, Grundbuchamtgebühren, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten, etc.

Architektenvertrag

Die Beauftragung eines Architekten wird rechtlich als Werkvertrag nach § 631 BGB eingestuft. Obgleich keine besonderen Formvorschriften gelten, sollten Sie aus Beweisgründen auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Für Sie als Bauherr kommt es entscheidend darauf an, dass die vom Architekten zu erbringenden Leistungen genau geregelt sind.
Auflassung

Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht.

Aufteilungsplan

Um Wohnungseigentum rechtswirksam durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu begründen, ist es erforderlich, der Eintragungsbewilligung neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine von der Baubehörde mit Siegel und Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, die allgemein als Aufteilungsplan bezeichnet und zum Bestandteil der Grundakte wird.
Der Aufteilungsplan soll Aufschluss geben über die Aufteilung des Gebäudes sowie über die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile. Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan grundsätzlich den aktuellen Bauzustand zutreffenden wiedergeben.
Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 WEG).
Zur klaren Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist es erforderlich, dass der Aufteilungsplan nicht nur die Grundrisse, sondern auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthält.
Die Nummerierung der zu einem Sondereigentum gehörigen Räume, einschließlich Balkone, Loggien, Keller-, Boden- und Abstellräume, Garagenstellplätze muss mit der entsprechenden Nummerierung des Sondereigentums in der Teilungserklärung übereinstimmen.
Ist Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht hinreichend und übereinstimmend ausgewiesen, zum Beispiel bei abweichender oder fehlender Nummerierung, ist Sondereigentum nicht rechtswirksam entstanden.
Ebenfalls im Aufteilungsplan auszuweisen sind Sondernutzungsrechte, also alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen (Gartenflächen, PKW-Stellplätze im Freien) und Räumen.