Immobilienlexikon

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Jahresabrechnung (Wohnungseigentum)

Zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört die Aufstellung einer Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Diese Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres vorzunehmen (§ 28 Abs. 3 WEG), und zwar in aller Regel 4 bis 5 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums.
Weil das Gesetz keinerlei Vorschriften über Form und Inhalt der Jahresabrechnung enthält, hat sich die Rechtsprechung umso intensiver mit zahlreichen Einzelfragen befassen müssen und dabei folgende wesentlichen Grundsätze und Grundforderungen an die Abrechnung festgelegt:

1. Die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnung hat nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung. Eine Ausnahme gilt für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie für die Instandhaltungsrückstellung. Letztere ist mit den Sollbeträgen aufzunehmen.
2. Die Abrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer, wobei die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen oder dem abweichend vereinbarten Verteilungsschlüssel vorzunehmen ist.
3. Die Gesamt- und die Einzelabrechnung muss vollständig, übersichtlich und für jeden einzelnen Eigentümer auch ohne Inanspruchnahme von sachverständigen Fachleuten nachvollziehbar sein.
4. Inhaltlich sollte die Gliederung der Einzelpositionen jener im Wirtschaftsplan entsprechen, um auch eine Vergleichbarkeit der tatsächlichen mit den veranschlagten Einnahmen und Ausgaben zu gewährleisten.
5. Neben der Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung sind in einem "Status" oder einer "Vermögensübersicht" die Forderungen und Verbindlichkeiten auszuweisen, ferner die Höhe der Instandhaltungsrückstellung sowie Angaben über die Kontenstände der für die Gemeinschaft geführten Konten jeweils zu Beginn und Ende des jeweiligen Kalenderjahres bzw. des abweichend vereinbarten Rechnungszeitraumes.
Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen. Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet. Ist eine Abrechnung fehlerhaft weil sie beispielsweise verkehrte Verteilungsschlüssel enthält, bedarf sie der Anfechtung bei Gericht und der Ungültigerklärung. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch eine fehlerhafte, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Vorauszahlungen.
Die Prüfung erfolgt durch den Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische, sondern auch die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel auch auf die Richtigkeit des verwenden Verteilungsschlüssels.
Ungeachtet der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungsbeirat hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, in die Abrechnungsunterlagen im Büro des Verwalters Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.
Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrechnung kann eine vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen.

Jahresnettomiete

Als Jahresnettomiete bezeichnet man die Miete pro Jahr, aus dem die Betriebs- und Heizkosten vollständig ausgegliedert sind. Diese Nettomiete wird auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt.

Jahresreinertrag und Jahresrohertrag

Der Jahresreinertrag ergibt sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag. Beides sind Bestandteile der Rentabilitätsberechnung einer vermieteten Immobilie. Dabei wird der Begriff „Jahresrohertrag“ weitgehend gleichgesetzt mit der „Nettokaltmiete“, die ein Immobilieneigentümer aus einem vermieteten Objekt im Jahr erzielt. Wird der Jahresreinertrag zur Ermittlung des Ertragswerts benötigt, ist die Abschreibung bei Zugrundelegung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bereits im Kapitalisierungsfaktor enthalten, so dass sie bei Abzug der Bewirtschaftungskosten nicht berücksichtigt wird.